Bau.Land.Leben in der Praxis – Werkzeugkoffer des Ministeriums wird in Bochum und Gelsenkirchen effektiv genutzt

Im August hat Ministerin Ina Scharrenbach die Initiative „Bau.Land.Leben“ gestartet. Damit bündelt das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW alle Unterstützungsangebote, Initiativen und Aktivitäten des Hauses zur Mobilisierung von Bauland in einem gemeinsamen Werkzeugkoffer. 

Am Beispiel der benachbarten Städte Bochum und Gelsenkirchen wird besonders gut deutlich, welche Dynamik die zur Verfügung stehenden Werkzeuge kombiniert entfalten. Die BEG begleitet die Städte sowohl über ein interkommunales Bau.Land.Bahn-Kooperationsprojekt als auch an mehreren Bau.Land.Partner-Standorten (ehemals Flächenpool NRW). Vor diesem Hintergrund stand am 29. November 2019 der ehemalige Güterbahnhof Gelsenkirchen-Wattenscheid auf der Tagesordnung des öffentlichen Teils der Bezirksvertretungs-Sitzung Bochum-Wattenscheid: Für die Entwicklung des Gesamtareals auf Grundlage einer gemeinsamen interkommunalen Rahmenplanung ist für die Bochumer sowie auch für die Gelsenkirchener Flächen die Aufstellung von Bebauungsplänen erforderlich – die Grundlagen für die Aufstellung werden durch die Stadt Bochum, die Stadt Gelsenkirchen und die Deutsche Bahn gemeinsam unter Moderation der BEG abgestimmt. 

Die Güterbahnhofsflächen („Güterbahnhof Gelsenkirchen-Wattenscheid“) auf Gelsenkirchener Stadtgebiet sowie deren Ausdehnung Richtung Osten auf Bochumer Stadtgebiet („Bahntrasse Günnigfeld“) bilden ein Baulandpotenzial von insgesamt rund 17 Hektar in zentraler Lage, die bestens geeignet erscheinen, dem stark wachsenden Wohnraumbedarf Rechnung zu tragen. Noch dazu liegt das Areal direkt am Radschnellweg Ruhr (RS1), der auf einer Länge von circa 100 Kilometern zwischen Hamm und Duisburg die Kernstädte des Ruhrgebietes miteinander verbinden wird. Bau.Land.Partner unterstützt das Projekt durch die Abstimmung mit und die Einbindung von weiteren privaten Grundstückseigentümern mit dem Ziel, mehrere Erschließungsoptionen zu sichern. Güterbahnhof und Bahntrassen-Radweg sind jedoch nicht die einzigen Projekte, die mit Hilfe des „Förderinstrumentenkoffers“ der Bau.Land.Leben-Initiative bearbeitet werden. Das Thema „Baulandentwicklung südliche Innenstadt Wattenscheid“ steht seit dem Abschluss der Konsensvereinbarung im Dezember 2017 auf der Agenda der Stadt Bochum, die - in Kooperation mit Bau.Land.Partner - Wohn- und Gewerbebaulandentwicklungen auf insgesamt circa 55 Hektar Fläche rund um den Bahnhof Wattenscheid anstrebt. Hier wurde in enger Abstimmung mit der Stadt Bochum und den Grundstückseigentümern ein Strukturkonzept entwickelt, das nun Grundlage weiterer Planungen sein wird. Konkret geht es um die drei Teilräume „An der Papenburg / Berliner Str.“, „Zweistromland“ (zwischen A 40 und Bahngleisen) und „Wilhelm-Leithe-Weg / Ridderstraße“. 

Letztlich schließt sich der Kreis am Bahnhof Wattenscheid: Denn dieser steht seit langem auf der Wunschliste der Stadt Bochum. Insbesondere die Tatsache, dass der Bahnhof das Verbindungstor der Wattenscheider Entwicklungsflächen darstellt und im Rahmen der Bearbeitung durch Bau.Land.Partner wieder in den Fokus gerückt ist, hat das Erwerbsinteresse der Stadt noch verstärkt. Ziel ist eine neue Nutzung sowie eine Aufwertung des Bahnhofsgebäudes, aber auch des gesamten Bahnhofumfeldes sowie eine bessere Stadtteilverbindung über einen Tunnel zu schaffen, der das südliche Wattenscheid besser anbindet. Der Bahnhof soll seiner Bedeutung entsprechend als moderner, intermodaler Verkehrsknotenpunkt ertüchtigt werden – inklusive einer funktionalen und gestalterischen Aufwertung des Bahnhofsvorplatzes, der Gestaltung des Bahnhofsumfeldes als Stadtteilentree, der baulichen Instandsetzung und gestalterischen Aufwertung des Bahnhofsgebäudes sowie einer besseren Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer. Die Stadt hat sich am Verfahren der „Empfangsgebäudepakete NRW“ des Landes NRW mit neutraler Begutachtung des Bahnhofsgebäudes Wattenscheid beteiligt. Die Entscheidung über den städtischen Erwerb des Bahnhofsgebäudes soll kurzfristig in den politischen Gremien der Stadt Bochum getroffen werden. 

Gesamthaft zeigt sich, wie sich städtebauliches Entwicklungspotenzial u.a. auf Bahnflächen effizient und zielgerichtet mit dem Kooperationswillen aller Beteiligten und der Unterstützung gleich mehrerer Bau.Land.Leben-Instrumente aktivieren lässt. [zur BEG-Startseite]

Baulandgespräche stoßen auf große Resonanz

Foto: Stefan Klink

Bereits 83 Gespräche wurden im Rahmen der vom Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung ins Leben gerufenen Initiative Bauland an der Schiene geführt – eine beachtliche Anzahl, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Landesinitiative erst vor einem guten Jahr ins Leben gerufen wurde. Ziel der Gespräche: Alle Beteiligten an einen Tisch holen, Grundstücke mit Entwicklungspotential an Bahnstrecken identifizieren und anschließend die Kommunen bei der Entwicklung unterstützen. 

Lesen Sie alle Einzelheiten in der von Ministerin Ina Scharrenbach veröffentlichen Pressemitteilung. [zur BEG-Startseite]

Umsetzungsvariante für RS1 durch Essener Eltingviertel steht fest

ASTOC Architects and Planners / BEG NRW

Aus einer vor Jahren komplexen Ausgangssituation ist mittlerweile ein konkreter Erfolg geworden: Als Kooperationsprojekt von BEG und DB Immobilien nimmt das Vorhaben „RS1 Bereich Essen Eltingviertel / Viehofer Platz“ seit 2018 Fahrt auf. 

Nachdem alle Beteiligten ins Boot geholt worden und deren Interessen abgeglichen waren, konnte die BEG schon bald Machbarkeitsstudien und weitere notwendige Untersuchungen beauftragen. Die in diesem Rahmen nach und nach entwickelten diversen Planungsvarianten für das rd. 300 m lange Eltingviertel-Teilstück des Radschnellwegs Ruhr (RS1) hat nun eine Vorzugsvariante hervorgebracht, die auch in den politischen Gremien auf Zustimmung gestoßen ist. Dazu wurden drei verschiedene Varianten und teilweise zusätzliche Untervarianten auf Grundlage gemeinsam entwickelter Fragestellungen einzeln auf ihre Umsetzbarkeit untersucht. Aus den Erkenntnissen dieser Untersuchung wurde wiederum eine Vorzugsvariante entwickelt, die die Hemmnisse der drei Ursprungsvarianten so weit wie möglich überwinden konnte. 

Von der Idee, die Trasse über Dächer und durch Gebäude zu führen, wurde in der neuen Variante Abstand genommen, nachdem insbesondere rechtliche Gründe gegen eine solche Umsetzung gesprochen hatten. Eine ebenerdige Realisierung (Straßenniveau) des RS1 hätte auf der anderen Seite die Überwindung größerer Höhenunterschiede für die Anschlüsse an die Brückenbauwerke zur Folge, die nur mithilfe von unverhältnismäßig langen Rampen zu realisieren gewesen wären. Schließlich hat ein so genannter Radschnellweg zahlreiche Qualitätskriterien zu erfüllen – u.a. dürfen Steigungen nicht mehr als 6% betragen. 

Der RS1 kann entsprechend der nun ausgewählten Variante unabhängig von den städtebaulichen Überlegungen der Stadt Essen gebaut werden. Der Bahndamm wird zu 60% zurückgebaut, so dass der Radweg auf dem verbliebenen Dammkörper errichtet und über Brücken in heutiger Höhenlage geführt werden kann. Die gewünschte Verzahnung des RS1 mit dem zukünftigen Quartier wird durch die beiderseitige Anordnung neuer Gebäude mit der Schwerpunktnutzung Wohnen erzielt – diese werden wiederum räumlich und funktional direkt mit dem Radweg verbunden. Sondernutzungen im Erdgeschoss und auch angrenzend an den Radweg sind möglich/erwünscht. 

Die BEG konnte in Kooperation mit der DB Immobilien im letzten Jahr in 4 Kommunen Kaufverträge für wesentliche Teile des RS1 beurkunden. In Mülheim war dies ein 600 m langes Teilstück zwischen der Fachhochschule und der Heerstraße, in Essen ein 1,9 km langes Teilstück zwischen dem Bahnhof Essen Kray Nord und der Stadtgrenze zu Gelsenkirchen, in Gelsenkirchen ein 900 m langes Teilstück (hier wurde bereits in 2018 ein Teilstück beurkundet) sowie ein 3,3 km langer Abschnitt in Bochum. So sind mittlerweile vom Bahnhof Essen Kray Nord bis zur A40 in Bochum rund 8 km des zukünftigen RS1 in Händen des Landesbetriebes Straßenbau NRW (Straßen NRW). Ziel aller Beteiligten ist, den Kaufvertrag für die RS1-Flächen durch das Eltingviertel bis zum Bahnhof Essen Kray Nord noch in diesem Jahr zu beurkunden. 

Somit wäre das durchgängige Befahren von insgesamt ca. 27 km des RS1 zwischen Mülheim/ Heerstraße und A 40 in Bochum gesichert und ein weiterer Meilenstein mit Blick auf den zukünftig insgesamt rund 100 km langen RS1 erreicht. [zur BEG-Startseite]

Fachmarktzentrum „Intro“ am Bergheimer Bahnhof eröffnet

© BAUWENS Development GmbH & Co. KG

Am 21. November 2019 wurde das neue Fachmarktzentrum "Intro" am Bergheimer Bahnhof eröffnet. Wenn auch noch nicht komplett vermietet, sind bereits Ankermieter wie Hit-Markt, ALDI, expert Elektronikmarkt, Woolworth und Ernsting´s eingezogen. Kleinere Einheiten wie Frisör, Blumenladen, Apotheke, Lotto und Kiosk runden das Angebot ab. 

Die BEG hatte vor mehr als zehn Jahren das Empfangsgebäude sowie rd. 19.000 m² ehemalige Bahnflächen im direkten Bahnhofsumfeld zunächst an die Stadt Bergheim als Zwischenerwerberin verkauft. Vorausgegangen waren eine durch BEG beauftragte Verkehrswertermittlung, Baugutachten sowie Bodenuntersuchungen auf evtl. Altlasten. Später übernahm die BEG auch die Vorbereitung, Steuerung, Begleitung und Auswertung des Investorenauswahlverfahrens für den Bahnhofsbereich. Ziel war die Entwicklung einer Fläche am Bahnhof Bergheim zur Einzelhandelsnutzung unter Erhalt und Verbesserung der Verkehrsschnittstelle des öffentlichen Personennahverkehrs. 

Um die entsprechende städtebauliche und architektonische Qualität zu erreichen, gab das Auswahlverfahren den Investoren, Bauträgern und Projektentwicklern die Gründung einer Arbeitsgemeinschaft mit einem Architekten vor. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: Der Bahnhofsbereich hat ein komplett neues Gesicht erhalten, das nicht nur Kaufkraft anzieht, sondern auch die soziale Kontrolle rund um den Bahnhof erhöht. [zur BEG-Startseite]

Beispielhaftes Bauen an der Schiene: Auszeichnung und erster Spatenstich in Jüchen

Erster Spatenstich zur bevorstehenden Erschließung: Bürgermeister Zilikens (Mitte) mit Thomas Lennertz (MHKBG), BEG-Geschäftsführer Henk Brockmeyer sowie Martin Dornieden und Jürgen Kläber für die Vista Reihenhaus GmbH

Der Stadtteil Jüchen-Hochneukirch besticht durch seine Lage zwischen den Städten Neuss, Düsseldorf, Köln und Mönchengladbach und seiner guten Anbindung an den schienengebundenen Personennahverkehr, während sich Nahversorgungsmöglichkeiten, Kindergarten und Grundschule in fußläufiger Nähe erreichen lassen. Hier hat die Stadt Jüchen in Kooperation mit dem zur DORNIEDEN Gruppe gehörenden Projektentwickler VISTA Reihenhaus GmbH auf rund 13.700 Quadratmeter ehemaliger Bahnfläche ein Baugebiet mit insgesamt 30 neuen Einfamilienhäusern als Reihenhäuser und Doppelhaushälften entwickelt. Das neue Baugebiet rundet umfangreichen, barrierearmen und geförderten Wohnungsbau rund um den Haltepunkt ab, welcher seit langem gemeinsam mit der BEG forciert wurde.

Die Stadt Jüchen agiert damit aus Sicht des Landes beispielhaft in der Schaffung von Bauland an der Schiene. Mit der gleichnamigen Landesinitiative hat die Landesregierung Nordrhein-Westfalen das Ziel, mehr Flächen in nahverkehrsfreundlichen Lagen für eine Wohnraumnutzung verfügbar machen. Aus diesem Grund brachte Thomas Lennertz, neuer Abteilungsleiter Flächen- und Stadtentwicklung im Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen, auch eine Auszeichnung von Ministerin Ina Scharrenbach mit zum Spatenstich und attestiert, dass die Stadt Jüchen Flächenpotenziale für dringend benötigten Wohnungsbau vorausschauend in den richtigen Lagen identifiziert und entwickelt. Bereits in den Jahren 2004 bis 2012 wurden in Kooperation zwischen der Stadt Jüchen, der BEG, der Deutschen Bahn sowie privaten Akteuren ein erster Bauabschnitt inklusive der Sanierung des Bahnhofsgebäudes und des -vorplatzes umgesetzt und der Haltepunkt städtebaulich deutlich aufgewertet.

„Jüchen ist eine liebenswerte Stadt mit vielen Möglichkeiten und Angeboten. Die Lage des neuen Wohngebiets ist durch die Bahnhofsnähe und die komfortable Zuganbindung in Städte wie Köln und Mönchengladbach für Pendler ideal“, meint Martin Dornieden, Geschäftsführer von VISTA Reihenhaus. „Ich freue mich sehr, dass wir erneut erreichen konnten, attraktiven Wohnungsbau an der Schiene zu schaffen und eine sinnvolle Nutzung der ehemaligen Bahnflächen zu realisieren“, so Jüchens Bürgermeister Harald Zillikens.

Im Zuge der Erschließung des neuen Wohngebiets an der Peter-Busch-Straße installiert VISTA zum Erhalt des Ökosystems vor Ort zahlreiche Vogel- und Fledermauskästen und unterstützt die Stadt mit „Baumspenden“ bei der Neubegrünung des Areals sowie angrenzender Flächen. Der energieeffiziente KfW-Standard 55 der geplanten Häuser trägt dazu bei, die monatlichen Betriebskosten möglichst niedrig zu halten.

Bezüglich der Flächenentwicklungen stand die BEG während des gesamten (An-) Entwicklungsprozess beratend und koordinierend zur Seite. Mit einem ersten Nutzungskonzept wurde beim Kreis Neuss die Änderung der Ausweisung der Bahnflächen als Landschaftsschutzgebiet erreicht – zentrale Voraussetzung für die Entwicklung des Gesamtareals. Im Zusammenhang mit einer Überplanung klärte die BEG mit der DB AG sämtliche bahnbetrieblichen Restriktionen (Kabeltrassen, Stellwerksplanungen usw.). Bestehende Vertragsverhältnisse (Miete/Pacht, Fremdleitungen usw.) wurden erfasst und bewertet. Ggf. erforderliche Geländefreimachungskosten (Gebäudeabbruch, Grünbeseitigung, Kabelverlegungen) waren ebenso Bestandteil der BEG-Aufgaben wie Bodenuntersuchungen, Prüfung der entwässerungstechnischen Erschließung und monetäre Bewertungen auf Grundlage der vereinbarten Folgennutzung. Die Ergebnisse wurden zur Grundlage der kaufvertraglichen Vereinbarungen zwischen der DB Netz AG und der Stadt Jüchen, die zu allen Flächen in den Zwischenerwerb getreten ist und ihre Gestaltungsspielräume bestmöglich nutzt. [zur BEG-Startseite]